The original material is in Ukrainian

Роман Рубаник, юрист юридичної фірми ETERNA LAW

Визнана істина, воєнний час потребує екстраординарних та рішучих дій зі сторони держави.

Саме такі зміни нещодавно були прийняті Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» №2145-IX від 19 березня 2022 р. (Закон), який вносить суттєві та неординарні зміни в порядок оренди землі на час воєнного стану. Ціль законотворця є абсолютно зрозумілою – забезпечити продуктову безпеку державу. Більш того, від ефективного проведення цьогорічної посівної кампанії з урахуванням ваги України на міжнародному ринку агропродукції залежить стабільність продовольчої безпеки світу.

Основні новели Закону стосуються пролонгації дії договорів оренди землі, порядок набуття такого права, проведення земельних аукціонів тощо.

Передусім виокремимо нововведення, що стосуються діючих договорів оренди с/г землі як державної/комунальної, так і приватної форми власності. По-перше, договори оренди, дія яких закінчується протягом дії воєнного стану, автоматично продовжуються на рік.

Тобто, не потрібно заключати традиційні додаткові договори щодо пролонгації дії договору оренди земель сількогосподарьского призначення. Ба більше, автоматична пролонгація дії договору не потребує внесення відповідних змін до Реєстру речових прав на нерухоме майно.

По-друге, орендарі набувають право передавати право оренди третім особам, тобто суборенди без згоди орендатора. Єдине, що потрібно зробити орендарю, – направити відповідне повідомлення орендодавцю про передачу в суборенду земельної ділянки.

Важливо розуміти, що дані зміни направленні на забезпечення стабільних відносин землекористування, адже у воєнний час волевиявлення сторін шляхом підписання будь-яких додаткових угод щодо продовження строку оренди та згоди на суборенду в звичайному порядку може бути в значній мірі ускладнено, крім того, як відомо, більшість реєстрів на сьогоднішній день функціонують в обмеженому режимі.

Набуття права на оренду землі

Прийнятий Закон передбачає пряму заборону на проведення земельних торгів щодо прав оренди, в тому числі емфітевзису, суперфіцію земельних ділянок державної та комунальної власності с/г призначення на час воєнного стану. Крім того, Закон уточнює, що всі земельні торги, що були оголошені до введення воєнного стану та перебувають у стані незавершених, скасовуються.

Також Закон вводить заборону на безоплатну приватизацію земельних ділянок.

Натомість, Закон передає право районним військовим адміністраціям напряму укладати договори оренди с/г земель. Однак така процедура передбачає дотримання певних обмежень:

- розмір орендної плати не може становити більше 8 % від номінальної грошової оцінки земельної ділянки, що визначається на підставі середньої нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по відповідній області;
- строк дії оренди не може перевищувати строк 1-го року.

При цьому договори оренди повинні укладатися виключно в електронній формі шляхом засвідчення електронними цифровими підписами орендаря та орендодавця. Водночас державна реєстрація укладання, розірвання чи припинення таких договорів покладається на районі військові адміністрації без необхідності внесення змін до реєстру речових прав на нерухоме майно.

Важливо пам’ятати, що договір про передачу права землекористування не може бути поновлений, укладений на новий строк і припиняється зі спливом строку, на який його укладено та передбачає цілий ряд обмежень щодо користування такою землею, зокрема, орендар не матиме права вимагати компенсації його витрати на поліпшення орендованої земельної ділянки, змінювати склад угідь або цільове призначення земельної ділянки.

Важливо також зазначити, що Закон звільняє від відповідальності власників, користувачів земельних ділянок за невиконання вимог щодо використання земель за цільовим призначенням, що полягає у невикористанні земельної ділянки.

Підсумовуючи, можна констатувати, що прийняті зміни є абсолютно виправданими, адже направленні на суттєве спрощення регулювання земельних відносин з ціллю підвищення ефективності використання земельних ділянок для проведення цьогорічної посівної в умовах воєнного стану.

Переконаний, що прийняті зміни в комплексі з іншими нововведеннями, такими як скасування акцизу та ПДВ на пальне, пільгове кредитування, спрощення процедури сертифікації насіння тощо значно допоможуть нашим аграріям провести ефективну посівну кампанію та здобути перемогу на посівному фронті.

І, звісно, все буде Україна!