Антон Ходош , молодший юрист ETERNA LAW
Земельні відносини під час воєнного стану
Воєнний стан і ринок землі
Оренда землі під час воєнного стану
Огляд змін у регулюванні земельних відносин під час воєнного стану Як відбуваються електронні аукціони під час війни?
24 лютого 2022 року – день, який змінив життя всієї країни. Через неспровоковану збройну агресію російської федерації українцям довелося рятувати не тільки власне життя, а й бізнес, на побудову якого було витрачено багато років плідної праці.
Нині перед підприємцями постає необхідність оренди або купівлі нових земельних ділянок для релокації власних виробничих потужностей. Цей процес тісно пов’язаний зі сферою електронних аукціонів, регулювання яких також зазнало істотних змін через війну. Нижче ми розглянемо ключові аспекти функціонування електронних аукціонів під час воєнного стану.
Законодавчі визначення терміна “електронний аукціон” можна знайти в різних нормативно- правових актах, проте найбільш наближені до земельних відносин наведено в законах, що стосуються оренди та приватизації державного й комунального майна. Якщо їх узагальнити, можна дійти висновку, що аукціон в електронній формі (електронний аукціон) – це спосіб продажу або передання в користування об’єкта (земельної ділянки), який проводять у режимі реального часу в мережі “Інтернет”, за яким власником або користувачем стає переможець аукціону. За загальним правилом земельні електронні аукціони проводять на спеціальних акредитованих майданчиках за моделлю “англійських аукціонів”, де переможцем стає особа, що запропонувала найвищу ціну.
Таке визначення та принцип проведення земельних аукціонів повністю корелюють із положенням ч. 2 ст. 135 Земельного кодексу України (далі – ЗКУ), у якій вказано, що: “Земельні торги проводяться у формі електронного аукціону в режимі реального часу в мережі “Інтернет”, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з переможцем земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу ціну за придбання прав емфітевзису, суперфіцію, або найвищий розмір орендної плати, зафіксовані під час проведення земельних торгів”.
Технічні особливості електронних аукціонів в умовах воєнного стану
Оскільки Торгово-промислова палата України листом від 28.02.2022 р. No 2024/02.0-7.1 визнала факт військової агресії росії проти України обставинами, які є надзвичайними, невідворотними й об’єктивними для суб’єктів господарської діяльності та за яких неможливим є виконання в установлений термін законодавчих чи інших нормативних актів у період з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є можливість невиконання зазначених у нормативно-правових актах зобов’язань щодо умов та/або строків підписання й укладання протоколів і договорів за результатами проведення електронних аукціонів в електронній торговій системі (ЕТС)
“Прозорро.Продажі”. Крім того, для аукціонів, у яких порушено строки підписання чи завантаження документів, не будуть автоматично змінюватися статуси торгів. Цю позицію відображено в рекомендаціях Державного підприємства “Прозорро.Продажі”, що є адміністратором ЕТС, на якій проводять земельні торги.
Інша технічна особливість, пов’язана з воєнним станом, зумовлена тим, що Кабінет Міністрів України вніс зміни до своєї постанови від 17.03.2022 р. No 300, якими дозволив використовувати удосконалений електронний підпис чи печатку (УЕП) у випадках, коли законодавством передбачено використання лише кваліфікованого електронного підпису чи печатки (КЕП), на період воєнного стану на території України та протягом шести місяців із дня його припинення або скасування. Однак є виняток: учинення в електронній формі правочинів, що підлягають нотаріальному посвідченню та/або державній реєстрації. Отже, якщо той чи той договір щодо земельної ділянки відповідно до законодавства підлягає державній реєстрації та/або нотаріальному посвідченню, його має бути підписано КЕП. Водночас слід ураховувати, що на час воєнного стану змінами до земельного законодавства, зокрема до ЗКУ, в окремих випадках замість державної реєстрації прав запроваджено державну реєстрацію договорів. У разі сумнівів щодо необхідності використання КЕП рекомендуємо звернутися до профільного міністерства або до сервісів підтримки акредитованих майданчиків.
Нормативне регулювання електронних аукціонів в умовах воєнного стану
Ключові зміни до сфери земельних торгів на час дії воєнного стану було внесено законами України “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану” від 24.03.2022 р. No 2145-IX і “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо особливостей регулювання земельних відносин в умовах воєнного стану” від 12.05.2022 р. No 2247-IX.
Так, передбачено, що передання в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на строк до одного року земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності (крім тих, що перебувають у постійному користуванні осіб, які не належать до державних, комунальних підприємств, установ, організацій), а також земельних ділянок, що залишилися в колективній власності колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, нерозподілених і невитребуваних земельних ділянок та земельних часток (паїв) здійснюють без проведення земельних торгів.
Слід звернути увагу, що одним з етапів підготовки лотів для продажу на земельних торгах відповідно до ст. 136 ЗКУ було виготовлення та затвердження документації із землеустрою (у разі формування земельної ділянки, зміни цільового призначення земельної ділянки та в разі, якщо відомості про земельну ділянку не внесено до Державного земельного кадастру). Проте змінами встановлено, що формування зазначених вище сільськогосподарських ділянок із метою їх передання в оренду відбувається без унесення відомостей про таку земельну ділянку до Державного земельного кадастру (державної реєстрації) і присвоєння їй кадастрового номера, на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель, яку розробляють за рішенням органу, уповноваженого передавати земельну ділянку в оренду, і затверджує такий орган.
Також було розширено перелік випадків, коли земельні ділянки державної чи комунальної власності не підлягають переданню в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах).
Зокрема, передання земельних ділянок державної, комунальної власності в оренду без проведення земельних торгів допускається також для:
а) розміщення виробничих потужностей підприємств, переміщених (евакуйованих) із зони бойових дій (у тому числі тих, що мають стратегічне значення для економіки й безпеки держави);
б) розміщення річкових портів (терміналів) на річці Дунай, доцільність будівництва (розширення) яких визначено рішенням центрального органу виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері внутрішнього водного транспорту; розміщення мультимодальних терміналів і виробничо-перевантажувальних комплексів, доцільність будівництва (розширення) яких визначено центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері транспорту;
в) будівництва мереж електропостачання, газорозподільних, водопровідних, теплопровідних, каналізаційних мереж, електронних комунікаційних мереж, об’єктів магістральних газопроводів;
г) товарного сільськогосподарського виробництва;
ґ) розміщення морських портів.
Зауважимо, що змінами не передбачено порядку і критеріїв визначення підприємств, які матимуть право на одержання в оренду без проведення земельних торгів земельної ділянки державної, комунальної власності для розміщення виробничих потужностей переміщених (евакуйованих) із зони бойових дій. Такий порядок згодом має затвердити Кабінет Міністрів України.
Водночас унесеними змінами було також установлено заборону оголошувати нові земельні торги щодо набуття права оренди, емфітевзису, суперфіцію стосовно земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності. Водночас земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної, комунальної форми власності, щодо яких було оголошено такі земельні торги, у яких не визначено переможця, підлягають переданню в оренду на умовах, передбачених змінами до законодавства (а саме – пп. 2 п. 27 розд. Х ЗКУ). Зазначені вище земельні торги, які було оголошено та не завершено до набрання чинності змінами (07.04.2022), є автоматично скасованими.
Отже, бачимо, що законодавець вніс істотні оновлення до сфери земельних електронних аукціонів, проте необхідно також звернути увагу на випадки, яких вони не стосуються.
По-перше, зміни не регулюють питання продажу сільськогосподарських земель. Оскільки ч. 7 ст. 130 ЗКУвстановлено, що продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності заборонено, продавати можна лише приватні сільськогосподарські ділянки. Організаторами таких торгів можуть бути як приватні власники земель, так і представники Державної виконавчої служби чи приватні виконавці.
По-друге, зазначені зміни не впливають на приватних осіб, які можуть оголошувати торги щодо оренди сільськогосподарських земель.
Водночас електронні аукціони можна проводити щодо земель державної та комунальної форми власності, крім земель сільськогосподарського призначення.
Ба більше, усі інші категорії земель, до яких не підлягають застосуванню зазначені вище обмеження, продають та передають в оренду за правилами проведення земельних торгів, визначеними в ЗКУ та постанові Кабінету Міністрів України “Деякі питання підготовки до проведення та проведення земельних торгів для продажу земельних ділянок та набуття прав користування ними (оренди, суперфіцію, емфітевзису)” від 22.09.2021 р. No 1013.
Отже, держава продовжує адаптацію законодавства до реалій воєнного часу, тому важливо постійно стежити за оновленнями і пристосовувати власну діяльність під нові вимоги закону.
