Автори:
Маргарита Татарова,
старша юристка ETERNA LAW
Ганна Шойко, інтерн ETERNA LAW
7 квітня 2022 року набув чинності Закон України № 2145-IX “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану”. Його головним завдання є спрощення процедури набуття прав на користування землею в умовах воєнного стану для забезпечення продовольчої безпеки країни. Однак практична реалізація запроваджених неординарних механізмів викликає чимало запитань, тому пропонуємо з’ясувати, що передбачають основні положення даного Закону.
Укладання нових договорів оренди земельних ділянок
Законодавець створив новий механізм оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення будь-якої форми власності шляхом укладання спеціального договору оренди землі без проведення земельних торгів та попередньої процедури формування ділянки. Тож, немає потреби в унесенні відомостей до Державного земельного кадастру та присвоєнні кадастрового номера – для формування земельної ділянки достатньо технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель.
Державну реєстрацію таких договорів здійснюють районні військові адміністрації за заявою орендодавця у новоствореній Книзі державної реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану.
Варто пам’ятати про декілька головних вимог перед укладенням такого виду договору:
– договір обов’язково має бути укладений саме в електронній формі;
– строк договору не повинен перевищувати 1 рік;
– договір не може бути поновлено або укладено на новий строк.
У разі отримання земельної ділянки за спрощеною процедурою права орендаря будуть обмежені щодо здійснення певних дій, зокрема: компенсація власних витрат на поліпшення земельної ділянки, будівництво на земельній ділянці об’єктів нерухомого майна, висадження багаторічних насаджень, переважне право на купівлю орендованої земельної ділянки в разі її продажу тощо.
До того ж Закон дозволив орендарям і суборендарям земельних ділянок передавати на строк не більш ніж 1 рік належне їм право іншій особі без згоди власника. Таке передання здійснюватимуть на підставі письмового договору (в електронній формі), та воно підлягає державній реєстрації районною військовою адміністрацією.
Зазначені положення поширюються на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної, комунальної та приватної власності, а також на ті, що залишилися в колективній власності й були передані в оренду органами місцевого самоврядування.
Зміни торкнулися й розміру орендної плати: якщо раніше він не міг перевищувати 12 % від грошової оцінки землі, то тепер обмеження встановлене на рівні 8 %.
Обмежені операції на період воєнного стану
Відтепер земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності можна надавати в оренду лише з метою ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Відповідне рішення прийматимуть органи виконавчої влади та місцевого самоврядування, що визначені ст. 122 Земельного кодексу України, й особистісно землекористувачі на описаній вище підставі Закону.
|
На замітку Зауважимо, що на період воєнного стану заборонене безоплатне передання земель державної, комунальної власності в приватну власність, надання дозволів на розроблення документації із землеустрою з метою такого безоплатного передання, розроблення такої документації. |
Щодо попередньо укладених договорів оренди земельних ділянок
Згідно з нововведеннями Закону договори щодо передання в користування земельних ділянок, строк дії яких закінчився після введення в Україні воєнного стану, вважаються автоматично пролонгованими на 1 рік. При цьому продовження відбувається без волевиявлення сторін та внесення будь-яких додаткових відомостей до Державного реєстру речових прав.
Постає наступне запитання: якщо договір оренди закінчився в період після введення воєнного стану, але до набрання чинності Законом, то чи продовжується він автоматично, як того вимагає даний Закон?
За загальним правилом згідно з Конституцією та Цивільним кодексом України нормативно-правові акти не мають зворотної дії у часі, а отже, є застосовними лише до наявних відносин на момент набуття чинності. Тож, якщо договір припинив свою дію до 7 квітня 2022 року, положення Закону щодо автоматичної пролонгації такого договору не поширюються на такі договори.
Чи доступні довоєнні механізми оренди та купівлі?
Відповідно до Закону земельні торги щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної або комунальної власності не проводять. Своєю чергою, земельні торги, які були оголошені й не завершені, вважатимуться скасованими.
Водночас заборону стосовно проведення торгів щодо ділянок з іншим цільовим призначенням не встановлено. Ба більше, зважаючи на нещодавнє відновлення роботи Держреєстру речових прав та Державного земельного кадастру, традиційні механізми укладання угод щодо купівлі/оренди землі несільськогосподарського призначення стали знову доступними.
З огляду на викладене, можна стверджувати, що запровадження спеціального механізму отримання прав користування сільськогосподарською землею повною мірою відповідає вимогам воєнного часу та має допомогти підвищити ефективність використання землі й реалізувати надважливе завдання забезпечення продовольчої безпеки нашої країни.
Джерело: “ЮРИСТ & ЗАКОН”
|
|
|
