Олег Мальський, партнер
Крістіна Шаповалова, радниця
Владислав Голубоков, молодший юрист
23 лютого 2023, у переддень року незламності – річниці повномасштабного вторгнення російської федерації на територію України, прийнято Закон «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених військовою агресією російської федерації» (далі – «Закон»).
Метою прийняття Закону стали, по-перше, необхідність створення внутрішнього механізму, що забезпечував би для осіб, що втратили житло внаслідок російської агресії, можливість придбати нове або відновити пошкоджене житло та, по-друге, зібрати інформацію та задокументувати втрати для формування майбутніх позовів України проти рф.
Через «Дію» подано понад 325 тисяч повідомлень про пошкодження або знищення житла. За підрахунками, більше мільйона українців залишились без даху над головою, найбільше заяв подано у Донецькій, Харківській та Київській областях.
Отже, Закон, що набуде чинності 22 травня 2023, вирішує питання компенсацій саме втраченої та/або пошкодженої житлової нерухомості – це квартири, інші житлові приміщення в будівлі, приватні житлові будинки, садові та дачні будинки, об’єкти будівництва, у яких були зведені несучі та зовнішні огороджувальні конструкції тощо. Для власників нежитлової нерухомості поки не передбачено можливості компенсації втрат у позасудовому порядку.
Отримувачі компенсації
Відповідно до положень Закону, за пошкоджене або зруйноване житло компенсацію можуть отримати:
– громадяни України, які є власниками пошкодженої/знищеної житлової нерухомості, замовниками будівництва, власниками майнового права на неподільні житлові об’єкти незавершеного будівництва, інвесторами будівництва, членами житлово-будівельних кооперативів, які не встигли оформити право власності на нерухомість та спадкоємці вище перелічених фізосіб;
– об’єднання співвласників багатоквартирних будинків, управителі багатоквартирних будинків, житлово-будівельні (житлові) кооперативи, які здійснюють утримання відповідних будинків.
Законом також не передбачено отримання виплат іноземцями та юридичними особами, що є власниками житлової нерухомості. Разом із тим, законодавець надав дискреційні повноваження Кабінету Міністрів України визначення додаткових категорій осіб, яким може надаватися компенсація за пошкоджені/знищені об’єкти нерухомого майна.
Способи отримання компенсації
Законом розмежовано способи компенсації пошкодженого та знищеного житла. Так, за пошкоджене житло передбачено компенсацію шляхом:
– виконання робіт, пов’язаних з будівництвом, на пошкодженому об’єкті нерухомого майна з метою його відновлення, та/або
– надання будівельної продукції для виконання таких робіт.
Компенсація знищеного житла відбувається шляхом:
– перерахування коштів на поточний рахунок отримувача із спеціальним режимом використання для фінансування відбудови будинку садибного типу, садового або дачного будинку;
– фінансування придбання квартири, іншого житлового приміщення, будинку садибного типу, садового або дачного будинку з використанням житлового сертифіката.
Таким чином, для власників будинків садибного типу, садових або дачних будинків законодавець передбачив альтернативу у виборі способів компенсації: грошима чи сертифікатом. Натомість, компенсація за знищену квартиру можлива лише через надання житлового сертифікату. Власники ж пошкодженого майна не зможуть отримати від держави гроші чи сертифікат, їм запропоновано можливості виконання робіт на пошкодженому об’єкті та/або отримання будівельної продукції для таких робіт.
Розмір компенсації
Розмір компенсації за знищене житло визначається щодо кожного отримувача компенсації та кожного знищеного об’єкта окремо, виходячи із загальної площі знищеного об’єкта нерухомого майна та вартості 1 квадратного метра площі знищеного об’єкта нерухомого майна. Визначення вартості 1 квадратного метра площі покладено законодавцем на Кабінет Міністрів. У той же час, у Законі не йдеться про порядок визначення розміру надання будівельної продукції та порядку виконання робіт щодо об’єктів пошкодженого майна.
Порядок звернення
У самому Законі роз’яснено порядок отримання компенсації за знищене майно, порядок надання компенсації за пошкоджене майно підлягає визначенню Кабінетом Міністрів України.
Звертатися слід до спеціально створеного консультативно-дорадчого органу – Комісії з розгляду питань щодо надання компенсації. Такі комісії будуть утворені впродовж двох місяців з дати опублікування Закону виконавчими органами рад, військовими або військово-цивільними адміністраціями населених пунктів.
Комісія, серед іншого, прийматиме та розглядатиме заяви про надання компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна та власне рішення про компенсацію.
Заява подається екстериторіально в електронній формі через «Дію» або паперовій – через ЦНАП, орган соціального захисту населення або нотаріуса.
Строки подачі заяв обмежені: заява може бути подана під час дії воєнного стану та протягом одного року з дня його припинення або скасування на території, на якій розташований (розташовувався) знищений об’єкт нерухомого майна. Компенсація за об’єкти, які були пошкоджені або знищені внаслідок обставин, спричинених збройною агресією росії проти України (замінування, розмінування тощо), після припинення або скасування воєнного стану, надається протягом трьох років з дати припинення або скасування воєнного стану на території, на якій розташований (розташовувався) такий об’єкт нерухомого майна.
Форма та зміст заяви має бути визначеним Кабінетом Міністрів України у Порядку ведення Реєстру пошкодженого та знищеного майна. Законодавець відвів два місяці на розробку та прийняття нормативно-правових актів, у тому числі, і самого Порядку, необхідних для реалізації Закону.
До заяви, залежно від категорії, додається:
– копія документа, що підтверджує право власності на знищений об’єкт нерухомого майна;
– копія документа, що підтверджує право на виконання будівельних робіт щодо знищеного об’єкта будівництва;
– копія договору або іншого документа, що підтверджує придбання неподільного об’єкта незавершеного будівництва щодо знищеного об’єкта будівництва;
– копія договору або іншого документа, що підтверджує інвестування/фінансування будівництва об’єкта щодо знищеного об’єкта будівництва;
– копія документа, що підтверджує членство у житлово-будівельному кооперативі та сплату повної вартості об’єкту щодо знищеного об’єкта нерухомого майна членів ЖБК;
– копія свідоцтва про право на спадщину щодо компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна – у разі подання заяви спадкоємцем особи;
– копія документа, що підтверджує пріоритетне право на отримання компенсації (таке право надається учасникам бойових дій, особам з інвалідністю внаслідок війни, ветеранам, багатодітним сім’ям, особам з інвалідністю I та II груп).
Прийняття рішення
Строк розгляду заяви Комісією не повинен перевищувати 30 календарних днів з дня подачі, та може бути продовжений на 30 календарних днів, якщо знищений об’єкт нерухомого майна знаходиться на території територіальної громади, яка розташована в районі проведення воєнних (бойових) дій або перебуває в тимчасовій окупації.
Чи можлива відмова?
Перелік підстав для відмови у наданні компенсації вичерпний. Комісія відмовляє у наданні компенсації за знищене житло у разі:
– подання заяви суб’єктом, котрий не може бути отримувачем компенсації відповідно до Закону;
– виявлення недостовірних даних, зазначених у Заяві;
– подання Заяви після спливу строку подачі, визначеного Законом.
Затвердження рішення
Рішення Комісії про надання або відмову у наданні компенсації за знищений об’єкт підлягає затвердженню рішенням виконавчого органу ради, військової або військово-цивільної адміністрації населеного пункту протягом п’яти календарних днів.
Статус комісії
Законом не встановлено кваліфікаційні критерії та вимоги до членів Комісії, не передбачено вимог щодо кількісного складу Комісії, не встановлено конкурсного відбору членів Комісії, не визначена форма діяльності Комісії, не встановлена кількість голосів необхідних для прийняття рішень Комісією, не передбачено порядку припинення повноважень членів Комісії та їх виключення зі складу за умови вчинення правопорушень підчас їх діяльності.
Крім того, не передбачена і можливість оскарження дій та рішень відповідних Комісій заявниками. Так, Законом встановлено, що рішення, дії, бездіяльність державних органів, органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб, інших суб’єктів надання публічних послуг, пов’язаних з виконанням Закону, можуть бути оскаржені до суду. Однак, у законі визначено, що Комісія – це консультативно-дорадчий орган, без чіткого правового статусу. Дискрецію щодо надання компенсації або її відмови має Комісія, а оскаржені можуть бути рішення виконавчого органу ради, військової або військово-цивільної адміністрації. Тобто, матиме значення чи було дотримано процедури чи допущено порушення при затвердженні рішення Комісії.
Отримання компенсації
Як зазначалося вище, компенсація за знищене житло надаватиметься грошовими коштами шляхом їх перерахування на поточний рахунок отримувача компенсації із спеціальним режимом використання або шляхом фінансування придбання житлового приміщення з використанням сертифіката.
Порядок відкриття рахунку для перерахування коштів визначатиметься НБУ. При цьому, не визначено строків перерахування коштів для фінансування будівництва та порядок використання таких коштів отримувачем.
У свою чергу, для фінансування придбання квартири, іншого житлового приміщення, будинку садибного типу, садового або дачного будинку з використанням житлового сертифіката отримувач компенсації повинен буде звернутися до визначеної КМУ юридичної особи в паперовій або електронній формі, в порядку визначеному останнім. Наразі, ні порядку звернення, ні самої юридичної особи, якій подаватиметься таке звернення не визначено.
Строк звернення з відповідним сертифікатом обмежено 5 роками з дати його видачі. Сам розгляд звернення юридичною особою не повинен перевищувати 10 робочих днів та відбувається у порядку черговості. Однак, законодавцем передбачено, що строк такого розгляду призупинятиметься у разі відсутності у визначеної КМУ юридичної особи грошових коштів для фінансування придбання житла та в інших випадках. Перелік таких випадків, як і граничні строки на які можливо зупинення розгляду звернення Законом про компенсацію не встановлено.
Відступлення права вимоги державі
Одночасно з наданням грошової компенсації за знищений об’єкт нерухомого майна або фінансування з використанням житлового сертифіката, згідно Закону, отримувач компенсації укладає договір про відступлення державі/територіальній громаді права вимоги до рф щодо відшкодування збитків за знищений об’єкт нерухомого майна, в обсязі отриманої компенсації у порядку, встановленому КМУ. Отже, після виплати громадянам компенсацій за знищене та пошкоджене житло, Україна буде звертатися з вимогами до росії про відшкодування відповідних витрат. Цей позасудовий механізм є надзвичайно важливим кроком на шляху до відновлення порушених прав потерпілих та їх повернення до гідних умов життя. Враховуючи те, що міжнародний компенсаційний механізм лише формується, перевагами Закону є оперативність вирішення житлового питання громадян та відсутність необхідності понесення будь-яких додаткових фінансових витрат.
Значення позасудового механізму
Без перебільшення, прийнятий Закон є вкрай необхідним як для громадян, котрі втратили власне житло через збройну агресію рф, так і для самої держави. Цей позасудовий механізм дає можливість громадянам України не чекати та отримати компенсацію напряму від держави вже зараз.
Україна має принципову згоду Нідерландів на створення в Гаазі офісу міжнародної організації для ведення міжнародного реєстру збитків, завданих російською агресією. Це частина репараційного механізму, який включатиме також компенсаційну комісію та фонд. Україна та її міжнародні партнери роблять все можливе для прискорення виплати репарацій та притягнення агресора до міжнародно-правової відповідальності, однак на практиці від моменту створення репараційного механізму до отримання фактичної виплати проходять роки. Україна взяла на себе організацію розгляду заяв по житлу та фінансове навантаження для того, щоб вже сьогодні компенсувати українцям базові матеріальні втрати: житло, яке було пошкоджено або знищено внаслідок російської агресії. Держава матиме можливість внести до міжнародного реєстру задокументовані втрати, завдані знищенням житлової нерухомості в Україні та в подальшому отримати репараційні виплати за рахунок рф.
Чи підлягають компенсації інші втрати?
Закон направлений на компенсацію державою Україна знищеного або пошкодженого житлового майна у позасудовому порядку. Після компенсації, ці вимоги будуть відступлені державі, отже, заявлені вдруге через інші механізми бути не можуть. Разом з тим, у потерпілого завжди є право на звернення до суду для захисту порушеного права. Так, наприклад, якщо одночасно з пошкодженням чи знищенням житла втрачено рухоме майно, що там знаходилося, понесено упущену вигоду чи завдано моральних страждань, потерпілий може звертатися до судів України з безпосередніми вимогами про стягнення збитків з держави-агресора.
Джерело: Телеграф
